Le projet oublié d’Els Poblets repart : dix-huit maisons à partir de 259 000 euros

À Els Poblets, une grue est revenue depuis quelques mois devant un bâtiment où rien ne se passait depuis des années. Le gros œuvre se termine, le programme s’appelle Setla Village, il y aura dix-huit maisons mitoyennes et les premières sont en ligne. Pour qui s’est fait sortir du marché de la Marina Alta, ça mérite un coup d’œil : vous êtes à dix minutes de Dénia à un prix au mètre carré qui n’existe plus à Jávea. Il y a une chose à vérifier vous-même avant de signer, et elle n’est dans aucune annonce.

Ce qui a redémarré

Le bâtiment se trouve rue Francesc de Vinatea, presque à côté de la plaça del Salvador, dans un quartier où d’autres maisons mitoyennes ont été construites à la fin des années quatre-vingt.

Pendant des années, il n’y a eu là qu’une structure inachevée : le gros œuvre, rien de plus. Selon le média comarcal La Marina Alta, qui a sorti l’information le 11 octobre, les travaux ont repris il y a quelques mois et la commercialisation a commencé.

Le programme s’appelle Setla Village. Setla est l’un des trois noyaux qui ont formé Els Poblets, avec Mira-rosa et Miraflor.

Combien de temps exactement le chantier est resté arrêté n’est pas précisé. La source parle d’années sans donner de chiffre, et nous ne le complétons pas.

Ce que vous obtenez, et ce que ça fait au mètre carré

Dix-huit maisons mitoyennes neuves. Ce que disent les annonces :

Trois niveaux par maison.
Deux ou trois chambres, selon le type.
109 mètres carrés construits.
Garage privé fermé.
Patio privé.
Toit-terrasse avec préinstallation pour jacuzzi et vue sur le Montgó et la Méditerranée.

Les prix sur Idealista vont de 259 000 à 349 000 euros. Ce sont des prix affichés dans les annonces, pas des chiffres confirmés par le promoteur, et pas la même chose que ce qui finit chez le notaire.

Divisez, et vous obtenez entre 2 376 et 3 202 euros le mètre carré construit. Ce calcul, personne ne le fait pour vous, et c’est pourtant le seul chiffre qui permet de comparer.

Pas de piscine mentionnée. Pas de date de livraison non plus.

Pourquoi c’est moins cher que Jávea, Moraira et Dénia

C’est là que l’information devient utile. La Marina Alta est devenue impossible en deux ans, et Els Poblets pas encore.

L’ordre, du plus cher au moins cher, est net et identique dans toutes les sources :

Moraira et Jávea en haut.
Dénia en dessous.
Els Poblets le moins cher des quatre.

Le quotidien comarcal La Marina a publié fin août que les quatre communes les plus chères de toute la Communauté valencienne sont Xàbia, Moraira, Dénia et Calp, avec des prix en hausse d’environ vingt pour cent sur un an. En avril, le même journal citait des professionnels qui qualifiaient la hausse d’insoutenable et la comparaient à la bulle. Nous l’avons raconté dans notre article sur la hausse des prix sur la côte.

Els Poblets touche Dénia. Vous êtes à dix minutes du port, à quinze du ferry pour Ibiza, et le village a sa propre plage à l’Almadrava. Ce qu’il n’a pas, c’est le nom, et c’est exactement là que se situe la différence.

Les chiffres de prix qui se contredisent

Soyons clairs, parce que nous sommes allés comparer et nous nous sommes heurtés à un mur.

Pour la même commune de Dénia, trois sources de la même année donnent :

Fotocasa : 3 841 euros le mètre carré
RealAdvisor : 2 996 euros
La Marina, pour le premier trimestre : 2 837 euros

Cela fait plus de trente-cinq pour cent d’écart pour une seule commune. Pour Els Poblets, les estimations vont d’environ 2 650 à 3 050, pour Jávea de 3 400 à 4 200, pour Moraira de 3 300 à 4 500.

Pourquoi : Idealista et Fotocasa publient des prix affichés dans leurs propres annonces, qui restent au-dessus de ce qui se paie. RealAdvisor et Engel & Völkers font des estimations avec d’autres méthodes. Et une commune qui mélange un centre ancien et une frange côtière chère n’a pas de moyenne qui veuille dire quelque chose.

Ce qu’on en fait : utilisez l’ordre, pas les montants. Els Poblets est démontrablement moins cher que Dénia, et nettement moins que Jávea et Moraira. Tout chiffre exact que vous verrez est l’estimation de quelqu’un qui a un intérêt.

Ce qui n’est dans aucune annonce

Le bâtiment se trouve au bord du lit du riu Girona. C’est l’information de La Marina Alta, et aucune des annonces de vente que nous avons vues ne le dit.

Trois cent soixante-quatre jours par an, ce n’est pas un problème. Le Girona, c’est alors ce que montre la photo ci-dessus : un ruban vert entre des murs de béton, avec des maisons jusqu’au bord.

Et puis il y a le jour où ça en devient un.

Le 12 octobre 2007, aujourd’hui il y a dix-neuf ans jour pour jour, le Girona est sorti de son lit après plus de 400 millimètres de pluie depuis la veille. La presse régionale a compté 1 200 maisons et 1 500 voitures détruites. Un habitant d’El Verger est mort. À Els Poblets, qui se trouve dans la plaine inondable, des centaines de logements ont été couverts de boue.

Ce n’était pas la première fois. Le rapport environnemental établi par la Confederación Hidrográfica del Júcar pour le plan inondations de la Marina Alta mentionne une crue antérieure du Girona en 1919. Et ce rapport est net sur la construction elle-même : on a bâti sur les bourrelets et les barres du fleuve malgré leur forte sensibilité à l’inondation, et il cite Beniarbeig et Els Poblets nommément.

Ce que cela veut dire concrètement et quoi en faire

Pour éviter tout malentendu : ceci n’est pas une accusation contre ce programme. Les travaux ont repris, les maisons se vendent légalement, et construire au bord d’un fleuve est ici la règle et non l’exception. Le sujet, c’est que vous le sachiez avant de signer et pas après.

Quatre choses que vous pouvez faire vous-même, toutes gratuites :

1. Consultez la carte du PATRICOVA. C’est le plan de risque d’inondation de la Communauté valencienne, et il est public. Cherchez la parcelle exacte, pas le village. Attention : des collectifs d’habitants de la comarque signalent depuis des années que le PATRICOVA couvre certaines zones à risque et pas d’autres, alors que les anciens du village savent parfaitement par où l’eau arrive. Une carte favorable n’est pas un sauf-conduit.

2. Demandez au village. Qui vivait là en 2007 sait jusqu’où l’eau est montée. Cela ne figure dans aucun registre.

3. Souscrivez l’assurance avant de prendre les clés. En Espagne, le Consorcio de Compensación de Seguros indemnise les dommages extraordinaires comme les inondations. Mais, et c’est tout le point : seulement si vous avez une police en vigueur au moment du sinistre. Pas de police, pas de Consorcio. Cela rend l’assurance doublement importante au bord d’un cours d’eau.

4. Demandez au vendeur à quelle hauteur se situe le rez-de-chaussée par rapport à la rue et au lit du fleuve, et ce qui s’est passé sur cette parcelle en 2007. Une réponse claire est une information. Une réponse évasive aussi.

Ce que nous ne savons pas

Cette liste a sa place ici, parce qu’elle est plus longue qu’on ne le voudrait.

Le promoteur n’est pas nommé dans l’information.
La date de livraison n’apparaît pas.
Le permis de construire et son état : inconnus.
Pourquoi le chantier s’est arrêté et combien de temps exactement : non précisé. Une structure de cette époque fait penser à la crise de 2008, mais c’est une supposition, pas un fait.
Si les prix tiendront : ce sont des prix d’annonce.

Pour un achat dans le neuf en Espagne, ce ne sont pas des détails. Qui achète sur plan ou en cours de construction veut voir la garantie bancaire des sommes versées et le permis de construire. Comment fonctionne cette chaîne, c’est dans notre guide pour acheter une maison en Espagne, et sans NIE vous n’arrivez même pas chez le notaire.

Els Poblets, le village

Pour qui ne connaît pas : Els Poblets est petit, plat et vert, calé entre Dénia et le fleuve, avec des orangers jusqu’au bord du village et le Montgó en fond.

Il a sa propre plage, l’Almadrava, de galets et d’eau claire. Il a un centre avec deux ou trois terrasses et un menu du jour, pas une promenade de bord de mer. Il a beaucoup d’habitants nord-européens, comme toute la frange, et il ne se vide pas en hiver.

Ce qu’il n’a pas, c’est ce que Dénia a : le port, le ferry, le château, le marché, les restaurants. C’est à dix minutes en voiture et c’est exactement ce que vous échangez contre la différence de prix. Où en est le neuf à Dénia même, nous le racontons dans l’article sur son marché du logement.

Et à propos de ces dix minutes : on y va par la N-332 et par les routes CV de la Marina Alta. C’est là que tombe la majorité des morts sur la route de cette province, et pas sur l’autoroute.

Questions fréquentes

Comment s’appelle le programme ? Setla Village, à Els Poblets.

Combien de logements ? Dix-huit maisons mitoyennes.

Combien coûtent-elles ? Selon les annonces Idealista, de 259 000 à 349 000 euros. Ce sont des prix affichés.

Quelle surface ? 109 mètres carrés construits, sur trois niveaux, avec deux ou trois chambres.

Combien au mètre carré ? Entre environ 2 376 et 3 202 euros, calcul de notre part.

Y a-t-il un garage ? Oui, un garage privé fermé par maison.

Quand est la livraison ? Elle n’a pas été annoncée.

Qui est le promoteur ? Il n’est pas cité dans l’information.

Où exactement ? Rue Francesc de Vinatea, près de la plaça del Salvador, au bord du lit du riu Girona.

Est-ce une zone inondable ? Els Poblets est dans la plaine inondable du Girona et a été inondé en 2007. Pour savoir si cette parcelle précise est à risque, consultez la carte du PATRICOVA et la mairie.

Mon assurance couvre-t-elle les dégâts d’inondation ? Le Consorcio de Compensación de Seguros indemnise l’inondation extraordinaire, mais seulement avec une police en vigueur.

Els Poblets est-il moins cher que Dénia ? Oui, dans toutes les sources. De combien exactement varie énormément.

À propos de l’autriceLeonie

Leonie vit sur la Costa Blanca. Elle écrit sur la vie quotidienne sur la côte : les marchés, les balades et tout ce que l’on ne découvre qu’en y vivant vraiment.