Honderd jaar oude strandhuizen in Guardamar verliezen hun schild: sloop dreigt weer

Ze staan er ruim een eeuw, met de voordeur pal aan het strand: de huizen van Playa Babilonia in Guardamar del Segura. Maar hun juridische reddingsboei is doorgeprikt. Het Spaanse Constitutioneel Hof houdt het artikel geschorst waarmee Valencia de panden tegen sloop wilde beschermen, en daarmee liggen de sloopdossiers weer op tafel. Voor iedereen met een ouder pand aan de Spaanse kust zit er een ongemakkelijke les in deze zaak.

Wat het Hof heeft beslist

De Valenciaanse regering nam vorig jaar een eigen kustwet aan met daarin artikel 17: clusters van oudere bebouwing konden worden aangewezen als kern van bijzonder etnologisch belang, en zo aan de slopershamer ontsnappen. De nationale regering stapte naar het Constitutioneel Hof, dat het artikel bij het aannemen van de zaak in maart automatisch schorste. Deze zomer volgde de echte tegenvaller voor Valencia: het Hof besloot na weging van beide kanten om die schorsing te handhaven tot de einduitspraak, omdat de bebouwing anders onherstelbare schade aan de kust zou kunnen toebrengen. Alleen een klein onderdeel van de wet, over een inventaris waarmee Valencia aanpassingen van kustgrenzen kan aanvragen, mag voorlopig wel werken.

Bijna honderd huizen met de voeten in het zand

Playa Babilonia is geen gewone huizenrij. De panden werden zo'n eeuw geleden gebouwd, in de tijd dat ingenieur Francisco Mira de duinen van Guardamar bebostte om het oprukkende zand te stoppen. Ze staan op publieke kustgrond en bestonden al die jaren bij gratie van concessies, en precies daar knelt het: die concessies zijn verlopen. De staat besloot tot sloop vanwege veiligheid, milieuregels en het terugtrekkende strand, en kreeg daarvoor groen licht van de Audiencia Nacional en het Hooggerechtshof. Het gebied valt bovendien onder het Europese natuurnetwerk Natura 2000. De Valenciaanse wet was de laatste strohalm van de bewoners; met de schorsing kunnen de sloopprocedures weer in beweging komen.

Waarom Madrid dit gevecht wint

De kern van de zaak is bevoegdheid, niet erfgoed. De Spaanse grondwet legt het beheer van het publieke kustdomein bij de staat: die bepaalt waar de kustlijn juridisch loopt en wat daarbinnen mag blijven staan. Volgens de nationale regering probeerde Valencia met zijn wet feitelijk sloopbesluiten te blokkeren die al door rechters waren bekrachtigd, en dat is geen regionale planologie meer maar een ingreep in staatsbevoegdheden. Het Hof ging daar voorlopig in mee en noemde Playa Babilonia zelfs met naam en toenaam als voorbeeld. Let wel: het eindoordeel over de wet moet nog komen. Maar zolang de schorsing loopt, biedt het artikel geen bescherming.

De les voor eigenaren van oude kustpanden

Deze zaak draait om Guardamar, maar de mechaniek geldt langs de hele Spaanse kust. Panden op publieke kustgrond zijn vrijwel nooit vol eigendom: je gebruikt ze via een concessie met een einddatum, en na afloop beslist de staat over verlenging of afbraak. Regionale beschermingsregels kunnen dat niet zomaar overrulen, zo laat deze uitspraak zien. Koop je een ouder pand dicht op zee, controleer dan vóór de aankoop hoe het juridisch zit: waar de kustgrens (het deslinde) loopt, of het pand op een concessie rust en tot wanneer die loopt. Een notaris of gespecialiseerde advocaat zoekt dat uit. Meer weten over veilig kopen? Lees ook onze gids over een huis kopen in Spanje.

Over de auteurLeonie

Leonie woont aan de Costa Blanca. Ze schrijft over het dagelijks leven aan de kust: de markten, de wandelingen en alles wat je pas ontdekt als je er echt woont.