Ce que vous payez en plus du prix en Espagne : le vrai pourcentage

Vous avez trouvé une maison à 250 000 euros et vous pensez qu’il vous faut 250 000 euros. Non. Comptez dix à quatorze pour cent en plus, et c’est de l’argent à poser sur la table du notaire, pas quelque chose que l’on régle plus tard. La bonne nouvelle : dans la Communauté valencienne, le poste le plus lourd a baissé d’un point le 1er juin 2026, et il existe sur l’acte d’une résidence principale une réduction dont presque personne ne parle. Voici poste par poste ce que vous payez, d’où vient le chiffre et où le vérifier vous-même.

La réponse courte, en chiffres

Pour un logement ancien dans la Communauté valencienne, sans prêt et sans avocat :

Droits de mutation (ITP) : 9 pour cent
Notaire : environ 600 à 1 000 euros
Registre foncier (Registro de la Propiedad) : environ 300 à 700 euros
Gestor : environ 300 à 500 euros

Sur 200 000 euros, cela fait 18 000 euros d’impôt plus 1 200 à 2 200 euros de paperasse. Au total, environ 9,6 à 10,1 pour cent. Ajoutez votre propre avocat, ce qui est courant sur cette côte, et comptez un pour cent plus TVA de plus, donc autour de onze.

Pour du neuf acheté à un promoteur, le mécanisme change. Pas d’ITP, mais TVA plus droit de timbre :

TVA (IVA) : 10 pour cent
Droit de timbre (AJD) : 1,4 pour cent, ou 0,1 pour cent si ce devient votre résidence principale

Cet écart entre 1,4 et 0,1 n’est pas un détail. Sur 259 000 euros, il représente 3 367 euros.

La suite explique où chacun de ces chiffres est écrit, quelles sont les exceptions et quel poste vous n’avez pas à payer alors que vous vous y attendez.

ITP ou TVA : lequel vous concerne

La ligne de partage est simple et elle ne tient pas à l’âge de la maison.

Vous achetez à un particulier : vous payez l’ITP. Une maison bâtie en 2024 que son propriétaire revend un an plus tard est de l’ancien pour le fisc.

Vous achetez à un promoteur ou à un constructeur qui livre le bien pour la première fois : vous payez la TVA plus l’AJD. C’est le vrai neuf, l’obra nueva, comme le programme de maisons mitoyennes d’Els Poblets.

Et voici la partie fausse presque partout. Le taux général de l’ITP dans la Communauté valencienne est de 9 pour cent, pas de 10. Il a baissé par la Ley 5/2025 du 30 mai, publiée au DOGV le 31 mai 2025, et la baisse s’applique à tout ce qui est signé à partir du 1er juin 2026. La même loi a fait passer l’AJD de 1,5 à 1,4 pour cent à cette date.

Comme la baisse n’a pris effet qu’un an après sa publication, l’ancien taux traîne encore dans les calculettes, les blogs et jusque dans les brochures d’agences. Si vous signez aujourd’hui, le taux est de 9 pour cent.

Un taux n’a pas baissé : au-dessus d’un million d’euros de valeur, l’ITP est de 11 pour cent. Attention au mécanisme : il n’y a pas de tranches. Passez le million et ces onze pour cent s’appliquent à la totalité.

La réduction sur l’acte que presque personne ne demande

C’est ici que se trouve l’argent pour qui achète du neuf afin d’y vivre.

L’article 14 de la loi valencienne fixe l’AJD à 1,4 pour cent, mais il s’ouvre sur une liste de cas taxés à 0,1 pour cent. Le premier est, mot pour mot : les premières copies des actes notariés documentant l’acquisition d’une vivienda habitual, une résidence principale.

Aucune limite d’âge n’y figure, aucun plafond de revenus et aucun plafond de prix. La seule condition est que ce soit votre résidence habituelle, et pour cette notion la loi renvoie à la définition de l’impôt sur le revenu espagnol.

Ce que cela donne en argent. Sur un logement neuf à 259 000 euros, 1,4 pour cent font 3 626 euros et 0,1 pour cent font 259 euros. Soit 3 367 euros d’écart sur une seule ligne de la déclaration.

Et non, ce n’est pas un tour à tenter. Il faut vraiment y habiter, le fisc le vérifie ensuite, et la définition fiscale pose des conditions sur le délai d’emménagement et la durée. Mais si vous achetez une résidence secondaire qui deviendra la principale, la discussion avec votre gestor sur cette seule case vaut plus que toutes vos négociations sur ses propres honoraires.

Les taux réduits de l’ITP et les plafonds de revenus

Dans l’ancien, la même loi prévoit des taux réduits. Ils y sont tous, en deux tranches de prix : jusqu’à 180 000 euros et au-dessus.

Moins de 35 ans et résidence principale : 6 pour cent jusqu’à 180 000, 8 au-dessus. Avec un revenu imposable d’au plus 30 000 euros en individuel ou 47 000 en commun.

Famille nombreuse ou monoparentale, résidence principale : 3 pour cent jusqu’à 180 000, 4 au-dessus. Mêmes plafonds de 30 000 et 47 000, et pour la catégorie spéciale 35 000 et 58 000.

Handicap de 65 pour cent physique ou 33 pour cent mental, résidence principale : 3 ou 4 pour cent selon le même critère de prix. Ce paragraphe ne fixe pas de plafond de revenus.

Femmes victimes de violences de genre : 3 ou 4 pour cent, avec les plafonds de 30 000 et 47 000.

Le logement protégé, la VPO, a ses propres taux : 6 ou 8 pour cent en régime général, 3 ou 4 en régime spécial.

Soyons francs sur ce que cela signifie pour le lecteur moyen de cet article. Un couple de plus de cinquante ans qui achète une maison à 300 000 euros n’entre dans aucune de ces catégories et paie 9 pour cent. Ces réductions sont écrites pour des acheteurs jeunes et pour des familles ayant un revenu espagnol, et les plafonds de 180 000 euros et de 30 000 euros de revenus excluent la plupart des acheteurs étrangers. Ce n’est pas une plainte, c’est l’objet du dispositif.

L’impôt ne porte pas sur ce que vous payez

C’est là que les acheteurs étrangers se trompent le plus souvent, et cela coûte vraiment de l’argent.

La base de l’ITP n’est pas le prix du contrat. C’est le valor de referencia, la valeur de référence que le Catastro attribue au bien. Si le prix ou la valeur déclarée sont supérieurs, on retient le plus élevé. Si le prix est inférieur, vous payez quand même sur la valeur de référence.

Un exemple. Vous achetez une maison à rénover 150 000 euros alors que la valeur de référence est de 180 000. Vous payez 9 pour cent sur 180 000, soit 16 200 euros, et non 13 500.

Cela s’est plaidé pendant des années et c’est tranché. Le Tribunal constitutionnel a rejeté le recours à l’unanimité dans l’arrêt 13/2026 du 12 février 2026, publié au BOE le 19 mars 2026. Le système tient.

Et dans une réponse contraignante du 18 mai 2026, la Dirección General de Tributos l’a dit plus crument encore : le mauvais état du logement et un prix d’achat inférieur à la valeur de référence ne permettent pas, à eux seuls, de s’écarter de cette valeur.

Que faire : demandez la valeur de référence au Catastro avant de signer. Cela se consulte en ligne avec la référence cadastrale et c’est gratuit. Calculez votre impôt sur ce chiffre, pas sur le prix affiché. Si vous le trouvez trop élevé, il est contestable, mais après coup et avec une expertise, pas avec une opinion.

Notaire, registre et gestor

Trois postes qui, ensemble, dépassent rarement 2 200 euros, et dont un seul se négocie.

Le notaire. Son tarif est fixé par un décret royal de 1989, donc identique partout. Ce que vous payez dépend de la longueur de l’acte, du nombre de feuillets et des copies. Comptez 600 à 1 000 euros pour un logement ordinaire. Une copie supplémentaire coûte quelques dizaines d’euros.

Le Registro de la Propiedad. Tarif fixe de 1989 lui aussi. Comptez 300 à 700 euros pour l’inscription de la vente. Avec un prêt, il y a une seconde inscription, mais c’est la banque qui la paie.

Le gestor. C’est le seul honoraire non réglementé, donc le seul dont on puisse parler. 300 à 500 euros est la norme. Il s’occupe de la déclaration, du paiement et de l’inscription.

Ces fourchettes viennent de comparateurs et de blogs spécialisés, pas d’une grille officielle, car pour le montant final elle n’existe pas. Pour le savoir exactement, demandez un devis au notaire qui recevra l’acte. C’est votre droit et c’est gratuit.

Avec un prêt, vous payez moins que vous ne croyez

C’est le poste que les lecteurs surestiment systématiquement, parce que les vieux récits collent.

Depuis la loi hypothécaire espagnole de 2019, en vigueur le 16 juin de cette année-là, c’est la banque qui paie le notaire de l’acte de prêt, l’inscription au registre, le gestor et le droit de timbre sur l’hypothèque. Ce dernier point était passé à la banque encore plus tôt, par un décret du 10 novembre 2018.

Ce que vous payez, vous, avec un prêt, tient en deux lignes : l’expertise, environ 250 à 450 euros, et les copies de l’acte que vous demandez vous-même.

Surveillez en revanche les frais de dossier. Ils ne sont pas interdits, ne figurent pas dans la liste ci-dessus et peuvent atteindre un pour cent du prêt. Budgétez-les à part et comparez les banques là-dessus.

Si vous avez signé votre prêt avant le 16 juin 2019, l’ancien partage s’appliquait et vous avez peut-être payé des frais que la jurisprudence a ensuite mis à la charge de la banque. C’est récupérable, mais c’est une démarche à part, sans rapport avec un achat d’aujourd’hui.

La plusvalía n’est pas la vôtre, sauf si le vendeur est étranger

La plusvalía municipale frappe l’augmentation de valeur du terrain. Dans une vente ordinaire, c’est le vendeur qui la paie.

Il y a une exception, et sur cette côte elle n’est pas rare : c’est le cas courant.

Si le vendeur est une personne physique non résidente en Espagne, la loi espagnole sur les finances locales fait de l’acheteur le sustituto del contribuyente. En clair : c’est vous qui devez déclarer et verser cet impôt à la mairie, dans le mois qui suit l’acte. La charge économique reste celle du vendeur, donc en pratique on retient le montant sur le prix.

Et voyez ce qui se passe dès que cette retenue figure dans l’acte. Le Tribunal Económico-Administrativo Central a jugé le 21 octobre 2024 que l’obligation de la verser pèse alors exclusivement sur l’acheteur, pénalités comprises en cas de défaut. Vous détenez l’argent du vendeur : c’est donc vous qui perdez si le délai passe.

Ce que les parties conviennent entre elles n’engage pas la mairie. Vous pouvez convenir que le vendeur s’en occupe, mais c’est chez vous que la mairie frappera.

Les 3 pour cent que vous devez retenir

Autre obligation qui pèse sur l’acheteur et qui n’a rien à voir avec votre propre impôt.

Si c’est un non-résident qui vous vend la maison, vous devez en tant qu’acheteur retenir 3 pour cent du prix et les verser au fisc espagnol dans le mois, avec le formulaire 211. Que vous soyez résident ou non n’y change rien.

Ce n’est pas un impôt supplémentaire pour vous. C’est une avance sur l’impôt de plus-value du vendeur. Si sa note finale est plus faible, il récupère la différence avec le formulaire 210.

Deux choses à faire correctement. Remettez au vendeur une copie du justificatif de paiement, car sans ce document il ne peut pas boucler sa propre déclaration. Et ne sautez pas la retenue parce que le vendeur vous le demande : si vous le faites, vous devenez redevable de son impôt et le bien reste affecté à ce paiement.

En pratique c’est votre gestor qui s’en charge, mais l’obligation est formellement la vôtre et c’est votre nom qui figure sur le formulaire.

Deux calculs à emporter

Logement ancien à 200 000 euros, sans prêt, valeur de référence égale au prix.

ITP à 9 pour cent : 18 000 euros
Notaire : 600 à 1 000
Registre : 300 à 700
Gestor : 300 à 500
Total : 19 200 à 20 200 euros, soit 9,6 à 10,1 pour cent. Avec un avocat à un pour cent plus TVA, environ 21 600 à 22 600 euros.

Neuf à 259 000 euros qui devient votre résidence principale.

TVA à 10 pour cent : 25 900 euros
AJD à 0,1 pour cent : 259 euros
Notaire, registre et gestor : 1 200 à 2 200
Total : environ 27 400 à 28 400 euros, soit 10,6 à 11,0 pour cent.

Si ce même neuf est une résidence secondaire et non principale, l’AJD passe à 1,4 pour cent et ajoute 3 367 euros. Vous êtes alors à 12,0 à 12,3 pour cent.

Faites les deux calculs avec vos propres chiffres avant d’offrir, et prenez la valeur de référence comme base, pas le prix affiché. Le déroulé du reste de l’achat, de la reserva aux clés, est dans notre guide pour acheter une maison en Espagne. Sans NIE, vous ne passez même pas la porte du notaire, et pour les papiers municipaux ensuite il y a l’empadronamiento.

Ce que cet article ne couvre pas

Honnête sur les bords.

Il s’agit de la Communauté valencienne. Les taux d’ITP et d’AJD sont régionaux. Murcie, l’Andalousie ou la Catalogne appliquent d’autres pourcentages, y compris à une maison située dix kilomètres plus loin.

Les chiffres du notaire, du registre et du gestor sont des fourchettes issues de comparateurs et de publications spécialisées, pas d’une grille tarifaire. Le montant final dépend de votre acte.

Sur une éventuelle exonération de la retenue de 3 pour cent pour un achat de résidence principale sous un certain prix, les sources divergent et nous n’avons trouvé aucun texte. Elle ne figure donc pas ici. Demandez à votre gestor.

Les frais annuels ne sont pas inclus : IBI, ordures, charges de copropriété, impôt des non-résidents. Cet article ne parle que de ce dont vous avez besoin le jour de l’acte.

Et la plus grande incertitude n’est pas la nôtre : la fiscalité régionale bouge. Cette baisse à 9 et 1,4 pour cent date de juin 2026. Si vous signez dans un an, vérifiez de nouveau.

Questions fréquentes

Combien s’ajoute au prix d’achat en Espagne ? Dans la Communauté valencienne, environ dix à quatorze pour cent, selon qu’il s’agit d’ancien ou de neuf et que vous preniez un avocat ou non.

Combien vaut l’ITP dans la Communauté valencienne ? 9 pour cent depuis le 1er juin 2026, et 11 pour cent au-dessus d’un million d’euros.

Pourquoi d’autres sites disent 10 pour cent ? C’était le taux jusqu’au 1er juin 2026. La baisse figure dans la Ley 5/2025 mais n’a pris effet qu’un an après.

Je paie la TVA ou l’ITP ? La TVA pour du neuf de promoteur, l’ITP si vous achetez à un particulier. La TVA est de 10 pour cent, plus le droit de timbre.

Combien vaut le droit de timbre sur du neuf ? 1,4 pour cent, ou 0,1 pour cent si le logement devient votre résidence principale.

Sur quel montant l’impôt est-il calculé ? Sur la valeur de référence du Catastro, ou sur le prix s’il est plus élevé.

Et si je paie moins que la valeur de référence ? Vous payez quand même sur cette valeur. Un prix plus bas ou un mauvais état ne suffisent pas à eux seuls pour s’en écarter.

Qui paie le notaire et le registre du prêt ? La banque, depuis le 16 juin 2019. Vous payez l’expertise et vos propres copies.

Qui paie la plusvalía ? Le vendeur. S’il est une personne physique non résidente, c’est vous qui la déclarez et la versez, dans le mois.

Qu’est-ce que la retenue de 3 pour cent ? Si vous achetez à un non-résident, vous retenez 3 pour cent du prix et les versez avec le formulaire 211. C’est une avance sur son impôt.

Ai-je besoin d’un avocat ? Ce n’est pas obligatoire. Sur cette côte c’est l’usage et cela coûte environ un pour cent plus TVA.

Y a-t-il des réductions pour les jeunes ? Oui, 6 pour cent jusqu’à 180 000 euros pour les moins de 35 ans, avec des plafonds de revenus de 30 000 en individuel et 47 000 en commun.

À propos de l’autriceLeonie

Leonie vit sur la Costa Blanca. Elle écrit sur la vie quotidienne sur la côte : les marchés, les balades et tout ce que l’on ne découvre qu’en y vivant vraiment.