Was Sie beim Hauskauf in Spanien zusätzlich zahlen: der echte Prozentsatz

Sie haben ein Haus für 250.000 Euro gefunden und denken, Sie brauchen 250.000 Euro. Das stimmt nicht. Rechnen Sie mit zehn bis vierzehn Prozent zusätzlich, und das ist Geld, das beim Notar auf dem Tisch liegen muss, nicht etwas, das man später regelt. Die gute Nachricht: In der Comunitat Valenciana ist der größte Posten am 1. Juni 2026 um einen Punkt gesunken, und es gibt auf die Urkunde einer selbst genutzten Wohnung eine Ermäßigung, von der kaum jemand spricht. Hier steht Posten für Posten, was Sie zahlen, woher die Zahl kommt und wo Sie sie selbst nachprüfen.

Die kurze Antwort in Zahlen

Für eine Bestandsimmobilie in der Comunitat Valenciana, ohne Darlehen und ohne Anwalt:

Grunderwerbsteuer (ITP): 9 Prozent
Notar: etwa 600 bis 1.000 Euro
Grundbuch (Registro de la Propiedad): etwa 300 bis 700 Euro
Gestor: etwa 300 bis 500 Euro

Auf 200.000 Euro sind das 18.000 Euro Steuer plus grob 1.200 bis 2.200 Euro Papierkram. Zusammen rund 9,6 bis 10,1 Prozent. Nehmen Sie einen eigenen Anwalt dazu, an dieser Küste üblich, kommt meist ein Prozent plus Mehrwertsteuer hinzu und Sie landen bei etwa elf.

Bei Neubau vom Bauträger läuft es anders. Keine ITP, sondern Mehrwertsteuer plus Beurkundungssteuer:

Mehrwertsteuer (IVA): 10 Prozent
Beurkundungssteuer (AJD): 1,4 Prozent, oder 0,1 Prozent, wenn es Ihre Hauptwohnung wird

Dieser Abstand zwischen 1,4 und 0,1 ist keine Kleinigkeit. Auf 259.000 Euro sind das 3.367 Euro.

Der Rest dieses Beitrags erklärt, wo jede dieser Zahlen steht, welche Ausnahmen es gibt und welchen Posten Sie nicht zahlen müssen, obwohl Sie ihn erwarten.

ITP oder Mehrwertsteuer: welche von beiden Sie zahlen

Die Trennlinie ist einfach, und sie hängt nicht am Alter des Hauses.

Kaufen Sie von einer Privatperson, zahlen Sie ITP. Ein 2024 gebautes Haus, das der Eigentümer ein Jahr später weiterverkauft, ist für das Finanzamt gebraucht.

Kaufen Sie von einem Bauträger, der die Immobilie erstmals übergibt, zahlen Sie Mehrwertsteuer plus AJD. Das ist echter Neubau, obra nueva, wie das Reihenhausprojekt in Els Poblets.

Und nun der Teil, der fast überall falsch steht. Der allgemeine ITP-Satz in der Comunitat Valenciana beträgt 9 Prozent, nicht 10. Gesenkt wurde er mit der Ley 5/2025 vom 30. Mai, veröffentlicht im DOGV am 31. Mai 2025, und die Senkung gilt für alles, was ab dem 1. Juni 2026 unterschrieben wird. Dieselbe Regelung senkte die AJD zum selben Datum von 1,5 auf 1,4 Prozent.

Weil die Senkung erst ein Jahr nach Veröffentlichung wirksam wurde, steckt der alte Satz noch in Rechnern, Blogs und sogar in Maklerbroschüren. Wer heute unterschreibt, zahlt 9 Prozent.

Ein Satz sank nicht: Liegt der Wert über einer Million Euro, beträgt die ITP 11 Prozent. Achtung auf die Mechanik: Es gibt keine Stufen. Überschreiten Sie die Million, gelten diese elf Prozent auf den gesamten Betrag.

Die Ermäßigung auf die Urkunde, die kaum jemand beantragt

Hier liegt das Geld für alle, die Neubau kaufen, um selbst darin zu wohnen.

Artikel 14 des valencianischen Gesetzes setzt die AJD auf 1,4 Prozent, beginnt aber mit einer Liste von Fällen mit 0,1 Prozent. Der erste davon lautet wörtlich: die ersten Ausfertigungen notarieller Urkunden, die den Erwerb einer vivienda habitual, einer Hauptwohnung, dokumentieren.

Dort steht keine Altersgrenze, keine Einkommensgrenze und keine Preisobergrenze. Die einzige Bedingung ist, dass es Ihre gewöhnliche Wohnung wird, und für diesen Begriff verweist das Gesetz auf die Definition der spanischen Einkommensteuer.

In Geld. Bei einem Neubau für 259.000 Euro sind 1,4 Prozent 3.626 Euro und 0,1 Prozent 259 Euro. Ein Unterschied von 3.367 Euro in einem einzigen Feld der Erklärung.

Und nein, das ist kein Trick zum Ausprobieren. Sie müssen wirklich dort wohnen, das Finanzamt prüft das im Nachhinein, und die Steuerdefinition stellt Bedingungen daran, wie schnell Sie einziehen und wie lange Sie bleiben. Aber wenn Sie eine Zweitwohnung kaufen, die am Ende die Hauptwohnung wird, ist das Gespräch mit Ihrem Gestor über dieses eine Feld mehr wert als alles Feilschen um sein eigenes Honorar.

Die ermäßigten ITP-Sätze und die Einkommensgrenzen

Im Bestand kennt dasselbe Gesetz ermäßigte Sätze. Sie stehen alle dort, in zwei Preisklassen: bis 180.000 Euro und darüber.

Unter 35 und es wird die Hauptwohnung: 6 Prozent bis 180.000, 8 Prozent darüber. Bedingung ist ein steuerpflichtiges Einkommen von höchstens 30.000 Euro einzeln oder 47.000 Euro gemeinsam.

Kinderreiche Familie oder Alleinerziehende, Hauptwohnung: 3 Prozent bis 180.000, 4 Prozent darüber. Gleiche Grenzen von 30.000 und 47.000, für die besondere Kategorie 35.000 und 58.000.

Behinderung von 65 Prozent körperlich oder 33 Prozent geistig, Hauptwohnung: 3 oder 4 Prozent nach demselben Preiskriterium. Dieser Absatz nennt keine Einkommensgrenze.

Frauen, die Opfer geschlechtsspezifischer Gewalt sind: 3 oder 4 Prozent, mit den Grenzen 30.000 und 47.000.

Der geförderte Wohnungsbau, die VPO, hat eigene Sätze: 6 oder 8 Prozent im allgemeinen Regime, 3 oder 4 im besonderen.

Seien wir ehrlich, was das für den typischen Leser dieses Beitrags bedeutet. Ein Paar über fünfzig, das ein Haus für 300.000 Euro kauft, fällt in keine dieser Kategorien und zahlt schlicht 9 Prozent. Die Ermäßigungen sind für junge Käufer und für Familien mit spanischem Einkommen geschrieben, und die Grenzen von 180.000 Euro und 30.000 Euro Einkommen schließen die meisten ausländischen Käufer aus. Das ist keine Klage, das ist der Zweck der Regelung.

Die Steuer bemisst sich nicht an dem, was Sie zahlen

Hier irren sich ausländische Käufer am häufigsten, und es kostet wirklich Geld.

Bemessungsgrundlage der ITP ist nicht der Preis im Vertrag. Es ist der valor de referencia, der Referenzwert, den das Catastro der Immobilie zuweist. Sind Preis oder erklärter Wert höher, gilt der höchste dieser Beträge. Ist der Preis niedriger, zahlen Sie trotzdem auf den Referenzwert.

Ein Beispiel. Sie kaufen ein sanierungsbedürftiges Haus für 150.000 Euro, der Referenzwert beträgt 180.000. Sie zahlen 9 Prozent auf 180.000, also 16.200 Euro, nicht 13.500.

Darüber wurde jahrelang prozessiert, und es ist entschieden. Das Verfassungsgericht wies die Vorlage einstimmig zurück, mit Urteil 13/2026 vom 12. Februar 2026, veröffentlicht im BOE am 19. März 2026. Das System bleibt.

Und in einer verbindlichen Auskunft vom 18. Mai 2026 sagte die Dirección General de Tributos es noch deutlicher: dass eine Wohnung in schlechtem Zustand ist und der Kaufpreis unter dem Referenzwert liegt, rechtfertigt für sich allein kein Abweichen von diesem Wert.

Was Sie damit machen: Holen Sie den Referenzwert vor der Unterschrift beim Catastro ein. Das geht online mit der Katasterreferenz und kostet nichts. Rechnen Sie Ihre Steuer mit dieser Zahl, nicht mit dem Angebotspreis. Halten Sie die Zahl für zu hoch, lässt sie sich anfechten, aber im Nachhinein und mit einem Gutachten, nicht mit einer Meinung.

Notar, Grundbuch und Gestor

Drei Posten, die zusammen selten über 2.200 Euro kommen, und von denen nur einer verhandelbar ist.

Der Notar. Seine Gebühr ist in einem königlichen Dekret von 1989 festgelegt und daher überall gleich. Was Sie am Ende zahlen, hängt vom Umfang der Urkunde, der Zahl der Blätter und der Ausfertigungen ab. Rechnen Sie mit 600 bis 1.000 Euro für eine normale Wohnung. Eine zusätzliche Ausfertigung kostet einige zehn Euro.

Das Registro de la Propiedad. Ebenfalls ein fester Tarif von 1989. Rechnen Sie mit 300 bis 700 Euro für die Eintragung des Kaufs. Mit Darlehen kommt eine zweite Eintragung hinzu, die zahlt aber die Bank.

Der Gestor. Das einzige nicht regulierte Honorar und damit das einzige, über das sich reden lässt. 300 bis 500 Euro sind normal. Er übernimmt Erklärung, Zahlung und Eintragung.

Diese Spannen stammen aus Vergleichsportalen und Fachblogs, nicht aus einer amtlichen Preisliste, denn für den Endbetrag gibt es keine. Wer es genau wissen will, fragt beim beurkundenden Notar nach einem Kostenvoranschlag. Das darf man, und es kostet nichts.

Mit Darlehen zahlen Sie weniger als gedacht

Das ist der Posten, den Leser durchweg zu hoch ansetzen, weil die alten Geschichten hängen bleiben.

Seit dem spanischen Hypothekengesetz von 2019, in Kraft am 16. Juni jenes Jahres, zahlt die Bank die Notarkosten der Darlehensurkunde, die Grundbucheintragung, den Gestor und die Beurkundungssteuer auf die Hypothek. Letzteres war sogar schon früher geregelt, durch ein Dekret vom 10. November 2018.

Was Sie als Käufer bei einem Darlehen zahlen, ist kurz: die Wertermittlung, etwa 250 bis 450 Euro, und die Ausfertigungen, die Sie selbst anfordern.

Achten Sie aber auf die Bearbeitungsgebühr. Sie ist nicht verboten, steht nicht in der Liste oben und kann ein Prozent der Darlehenssumme betragen. Kalkulieren Sie sie getrennt und vergleichen Sie Banken daran.

Wer sein Darlehen vor dem 16. Juni 2019 unterschrieben hat, fiel unter die alte Aufteilung und hat möglicherweise Kosten getragen, die die spätere Rechtsprechung der Bank zuwies. Das ist rückforderbar, aber ein eigener Weg und nicht Teil eines Kaufs von heute.

Die Plusvalía ist nicht Ihre, außer der Verkäufer ist Ausländer

Die Plusvalía municipal besteuert den Wertzuwachs des Grundstücks. Beim gewöhnlichen Verkauf zahlt sie der Verkäufer.

Es gibt eine Ausnahme, und an dieser Küste ist sie keine Seltenheit, sondern der Normalfall.

Ist der Verkäufer eine natürliche Person ohne Wohnsitz in Spanien, macht das spanische Kommunalabgabenrecht den Käufer zum sustituto del contribuyente. Im Klartext: Sie müssen diese Steuer bei der Gemeinde erklären und abführen, binnen eines Monats nach der Urkunde. Wirtschaftlich bleibt sie beim Verkäufer, in der Praxis behalten Sie den Betrag also vom Kaufpreis ein.

Und beachten Sie, was passiert, sobald dieser Einbehalt in der Urkunde steht. Das Tribunal Económico-Administrativo Central entschied am 21. Oktober 2024, dass die Pflicht zur Abführung dann ausschließlich beim Käufer liegt, einschließlich der Sanktionen bei Versäumnis. Sie halten das Geld des Verkäufers, also ist es Ihr Verlust, wenn die Frist verstreicht.

Was die Parteien untereinander vereinbaren, bindet die Gemeinde nicht. Sie können vereinbaren, dass der Verkäufer sich kümmert, aber die Gemeinde klopft bei Ihnen an.

Die 3 Prozent, die Sie einbehalten müssen

Noch eine Pflicht, die beim Käufer liegt und mit Ihrer eigenen Steuer nichts zu tun hat.

Verkauft Ihnen ein Nichtansässiger das Haus, müssen Sie als Käufer 3 Prozent des Preises einbehalten und binnen eines Monats mit dem Formular 211 an das spanische Finanzamt abführen. Ob Sie selbst ansässig sind, spielt keine Rolle.

Es ist keine zusätzliche Steuer für Sie. Es ist eine Vorauszahlung auf die Vermögenszuwachssteuer des Verkäufers. Fällt seine endgültige Festsetzung niedriger aus, fordert er die Differenz mit dem Formular 210 zurück.

Zwei Dinge sollten Sie richtig machen. Geben Sie dem Verkäufer eine Kopie des Zahlungsbelegs, denn ohne dieses Dokument kann er seine eigene Erklärung nicht abschließen. Und lassen Sie den Einbehalt nicht weg, weil der Verkäufer darum bittet: Dann haften Sie für seine Steuer, und die Immobilie bleibt dafür belastet.

In der Praxis erledigt das Ihr Gestor, formal ist es aber Ihre Pflicht und Ihr Name steht auf dem Formular.

Zwei Rechnungen zum Mitnehmen

Bestandswohnung für 200.000 Euro, ohne Darlehen, Referenzwert gleich dem Preis.

ITP 9 Prozent: 18.000 Euro
Notar: 600 bis 1.000
Grundbuch: 300 bis 700
Gestor: 300 bis 500
Summe: 19.200 bis 20.200 Euro, also 9,6 bis 10,1 Prozent. Mit eigenem Anwalt zu einem Prozent plus Mehrwertsteuer rund 21.600 bis 22.600 Euro.

Neubau für 259.000 Euro, der Ihre Hauptwohnung wird.

Mehrwertsteuer 10 Prozent: 25.900 Euro
AJD 0,1 Prozent: 259 Euro
Notar, Grundbuch und Gestor: 1.200 bis 2.200
Summe: etwa 27.400 bis 28.400 Euro, also 10,6 bis 11,0 Prozent.

Wird derselbe Neubau eine Zweitwohnung statt der Hauptwohnung, steigt die AJD auf 1,4 Prozent und bringt 3.367 Euro mehr. Dann sind Sie bei 12,0 bis 12,3 Prozent.

Rechnen Sie beide Summen mit Ihren eigenen Zahlen durch, bevor Sie ein Angebot machen, und nehmen Sie den Referenzwert als Grundlage, nicht den Angebotspreis. Wie der Rest des Kaufs abläuft, von der reserva bis zum Schlüssel, steht in unserem Leitfaden zum Hauskauf in Spanien. Ohne NIE kommen Sie nicht einmal durch die Tür des Notars, und für die gemeindlichen Papiere danach gibt es das Empadronamiento.

Was dieser Beitrag nicht abdeckt

Ehrlich an den Rändern.

Es geht um die Comunitat Valenciana. ITP- und AJD-Sätze sind regional. Murcia, Andalusien oder Katalonien wenden andere Prozentsätze an, auch auf ein Haus zehn Kilometer weiter.

Die Zahlen für Notar, Grundbuch und Gestor sind Spannen aus Vergleichsportalen und Fachpublikationen, keine Gebührenordnung. Der Endbetrag hängt von Ihrer Urkunde ab.

Zu einer möglichen Befreiung vom 3-Prozent-Einbehalt beim Kauf einer gewöhnlichen Hauptwohnung unterhalb eines bestimmten Preises weichen die Quellen voneinander ab, und wir haben dazu keinen Gesetzestext gefunden. Deshalb steht sie hier nicht. Fragen Sie Ihren Gestor.

Laufende Kosten sind nicht enthalten: IBI, Müllgebühr, die comunidad, die Nichtansässigensteuer. Dieser Beitrag behandelt nur, was Sie am Tag der Beurkundung brauchen.

Und die größte Unsicherheit ist nicht unsere: Regionale Steuerregeln ändern sich. Diese Senkung auf 9 und 1,4 Prozent stammt vom Juni 2026. Wenn Sie in einem Jahr unterschreiben, prüfen Sie erneut.

Häufige Fragen

Wie viel kommt in Spanien zum Kaufpreis hinzu? In der Comunitat Valenciana etwa zehn bis vierzehn Prozent, je nach Bestand oder Neubau und ob Sie einen Anwalt beauftragen.

Wie hoch ist die ITP in der Comunitat Valenciana? 9 Prozent seit dem 1. Juni 2026, und 11 Prozent, wenn der Wert über einer Million Euro liegt.

Warum nennen andere Seiten 10 Prozent? Das war der Satz bis zum 1. Juni 2026. Die Senkung steht in der Ley 5/2025, wurde aber erst ein Jahr nach der Veröffentlichung wirksam.

Zahle ich Mehrwertsteuer oder ITP? Mehrwertsteuer bei Neubau vom Bauträger, ITP beim Kauf von einer Privatperson. Die Mehrwertsteuer beträgt 10 Prozent, dazu die Beurkundungssteuer.

Wie hoch ist die Beurkundungssteuer bei Neubau? 1,4 Prozent, oder 0,1 Prozent, wenn die Wohnung Ihre vivienda habitual wird.

Auf welchen Betrag wird die Steuer berechnet? Auf den valor de referencia des Catastro, oder auf den Preis, wenn dieser höher ist.

Und wenn ich weniger zahle als den Referenzwert? Dann zahlen Sie trotzdem auf den Referenzwert. Ein niedrigerer Preis oder schlechter Zustand genügen allein nicht, um davon abzuweichen.

Wer zahlt Notar und Grundbuch bei einer Hypothek? Die Bank, seit dem 16. Juni 2019. Sie zahlen die Wertermittlung und Ihre eigenen Ausfertigungen.

Wer zahlt die Plusvalía? Der Verkäufer. Ist er eine nichtansässige natürliche Person, erklären und zahlen Sie als Käufer, binnen eines Monats.

Was ist der 3-Prozent-Einbehalt? Kaufen Sie von einem Nichtansässigen, behalten Sie 3 Prozent des Preises ein und führen sie mit dem Formular 211 ab. Es ist eine Vorauszahlung auf seine Steuer.

Brauche ich einen Anwalt? Vorgeschrieben ist es nicht. An dieser Küste ist es üblich und kostet etwa ein Prozent plus Mehrwertsteuer.

Gibt es Ermäßigungen für junge Käufer? Ja, 6 Prozent bis 180.000 Euro für Käufer unter 35, mit Einkommensgrenzen von 30.000 einzeln und 47.000 gemeinsam.

Über die AutorinLeonie

Leonie lebt an der Costa Blanca. Sie schreibt über den Alltag an der Küste: die Märkte, die Spaziergänge und alles, was man erst entdeckt, wenn man wirklich hier lebt.