Lo que pagas además del precio al comprar casa: el porcentaje real

Has encontrado una casa de 250.000 euros y crees que necesitas 250.000 euros. No es así. Calcula entre un diez y un catorce por ciento más, y ese dinero hay que ponerlo sobre la mesa del notario, no arreglarlo después. La buena noticia: en la Comunitat Valenciana la partida más grande bajó un punto el 1 de junio de 2026, y existe una bonificación en la escritura de vivienda habitual de la que casi nadie habla. Aquí va partida por partida, de dónde sale cada cifra y dónde puedes comprobarla tú mismo.

La respuesta corta, en números

Para una vivienda de segunda mano en la Comunitat Valenciana, sin hipoteca y sin abogado:

Impuesto de transmisiones (ITP): 9 por ciento
Notaría: en torno a 600 a 1.000 euros
Registro de la Propiedad: en torno a 300 a 700 euros
Gestoría: en torno a 300 a 500 euros

Sobre 200.000 euros son 18.000 de impuesto más unos 1.200 a 2.200 de papeleo. En total, alrededor de un 9,6 a un 10,1 por ciento. Si añades abogado propio, algo habitual en esta costa, suele ser un uno por ciento más IVA y te vas al once.

En obra nueva de promotor funciona distinto. No hay ITP, sino IVA más actos jurídicos documentados:

IVA: 10 por ciento
AJD: 1,4 por ciento, o 0,1 por ciento si va a ser tu vivienda habitual

Esa diferencia entre el 1,4 y el 0,1 no es un detalle. Sobre 259.000 euros son 3.367 euros.

El resto del artículo explica dónde está escrita cada una de esas cifras, cuáles son las excepciones y qué partida no tienes que pagar aunque te lo esperes.

ITP o IVA: cuál te toca

La línea divisoria es sencilla y no va de la edad de la casa.

Si compras a un particular pagas ITP. Una casa construida en 2024 que su dueño revende un año después es segunda mano a efectos fiscales.

Si compras a un promotor o constructor que entrega el inmueble por primera vez pagas IVA más AJD. Eso es obra nueva, como la promoción de adosados de Els Poblets.

Y ahora la parte que está mal en casi todas partes. El tipo general del ITP en la Comunitat Valenciana es el 9 por ciento, no el 10. Bajó con la Ley 5/2025 de 30 de mayo, publicada en el DOGV el 31 de mayo de 2025, y la rebaja se aplica a lo que se firme desde el 1 de junio de 2026. La misma ley pasó el AJD del 1,5 al 1,4 por ciento en esa fecha.

Como la rebaja entró en vigor un año después de publicarse, el tipo antiguo sigue en calculadoras, blogs e incluso folletos de agencias. Si firmas hoy, el tipo es el 9 por ciento.

Un tipo no bajó: si el valor supera el millón de euros, el ITP es del 11 por ciento. Y ojo a cómo funciona: no hay tramos. Si pasas del millón, ese once se aplica sobre todo el valor.

La bonificación de la escritura que casi nadie pide

Aquí está el dinero para quien compra obra nueva para vivir en ella.

El artículo 14 de la ley valenciana fija el AJD en el 1,4 por ciento, pero empieza con una lista de casos que tributan al 0,1 por ciento. El primero es, literalmente, las primeras copias de las escrituras públicas que documenten adquisiciones de vivienda habitual.

No hay límite de edad, ni de renta, ni de precio. La única condición es que sea tu vivienda habitual, y para ese concepto la ley remite a la definición del IRPF estatal.

En dinero contante. Sobre una vivienda nueva de 259.000 euros, el 1,4 por ciento son 3.626 euros y el 0,1 por ciento son 259. Una diferencia de 3.367 euros en una sola casilla.

Y no, no es un truco para intentarlo. Tienes que vivir allí de verdad, Hacienda lo comprueba después y la definición del IRPF pone condiciones sobre cuándo te instalas y cuánto te quedas. Pero si compras una segunda residencia que acabará siendo la principal, la conversación con tu gestor sobre esta casilla vale más que todo lo que regatees sobre sus honorarios.

Los tipos reducidos del ITP y los límites de renta

En segunda mano la misma ley tiene tipos reducidos. Están todos, con dos franjas de precio: hasta 180.000 euros y por encima.

Menores de 35 y vivienda habitual: 6 por ciento hasta 180.000, 8 por encima. Con una base liquidable máxima de 30.000 euros en individual o 47.000 en conjunta.

Familia numerosa o monoparental, vivienda habitual: 3 por ciento hasta 180.000, 4 por encima. Mismos límites de 30.000 y 47.000, y para la categoría especial 35.000 y 58.000.

Discapacidad del 65 por ciento física o del 33 por ciento psíquica, vivienda habitual: 3 o 4 por ciento según el mismo criterio de precio. Este apartado no fija límite de renta.

Mujeres víctimas de violencia de género: 3 o 4 por ciento, con los límites de 30.000 y 47.000.

La VPO tiene tipos propios: 6 u 8 por ciento en régimen general y 3 o 4 en el especial.

Conviene ser honestos sobre lo que esto significa para el lector medio de este artículo. Una pareja de más de cincuenta que compra una casa de 300.000 euros no entra en ninguna de estas categorías y paga el 9 por ciento. Los reducidos están escritos para compradores jóvenes y para familias con renta española, y los techos de 180.000 euros y 30.000 de renta dejan fuera a la mayoría de los compradores extranjeros. No es una queja, es para lo que está hecha la norma.

El impuesto no se calcula sobre lo que pagas

Aquí es donde más se equivocan los compradores extranjeros, y cuesta dinero de verdad.

La base del ITP no es el precio del contrato. Es el valor de referencia del Catastro. Si el precio o el valor declarado son superiores, se toma el mayor de esas magnitudes. Si el precio es inferior, pagas igualmente sobre el valor de referencia.

Un ejemplo. Compras una casa para reformar por 150.000 euros y el valor de referencia es 180.000. Pagas el 9 por ciento sobre 180.000, es decir 16.200 euros, no 13.500.

Esto se ha litigado durante años y ya está resuelto. El Tribunal Constitucional desestimó la cuestión por unanimidad en la sentencia 13/2026, de 12 de febrero de 2026, publicada en el BOE el 19 de marzo de 2026. El sistema se mantiene.

Y en una consulta vinculante de 18 de mayo de 2026 la Dirección General de Tributos lo dijo aún más claro: que la vivienda esté deteriorada y que el precio de compra sea inferior al valor de referencia no permite, por sí solo, apartarse de ese valor.

Qué hacer con ello: pide el valor de referencia al Catastro antes de firmar. Se consulta en línea con la referencia catastral y es gratis. Calcula el impuesto con esa cifra y no con el precio de oferta. Si te parece alta, se puede impugnar, pero eso es después y con un informe pericial, no con una opinión.

Notaría, registro y gestoría

Tres partidas que juntas rara vez pasan de 2.200 euros, y de las que solo una es negociable.

La notaría. Su arancel está fijado por un real decreto de 1989, así que es igual en todas partes. Lo que acabas pagando depende de la extensión de la escritura, los folios y las copias. Calcula de 600 a 1.000 euros para una vivienda normal. Una copia adicional cuesta decenas de euros.

El Registro de la Propiedad. También arancel fijo de 1989. Calcula de 300 a 700 euros por inscribir la compra. Con hipoteca hay una segunda inscripción, pero esa la paga el banco.

La gestoría. Es el único honorario no regulado, el único que se puede hablar. De 300 a 500 euros es lo normal. Se encarga de la autoliquidación, el ingreso y la inscripción.

Esas horquillas salen de comparadores y blogs del sector, no de una lista oficial, porque para el importe final no existe. Si lo quieres exacto, pide presupuesto a la notaría que vaya a autorizar la escritura. Puedes hacerlo y no cuesta nada.

Con hipoteca pagas menos de lo que crees

Esta es la partida que los lectores sobrevaloran siempre, porque los relatos antiguos se quedan pegados.

Desde la ley hipotecaria de 2019, en vigor el 16 de junio de ese año, el banco paga la notaría de la escritura de préstamo, la inscripción registral, la gestoría y el AJD de la hipoteca. Eso último ya había pasado al banco antes, con un decreto de 10 de noviembre de 2018.

Lo que pagas tú con hipoteca es corto: la tasación, unos 250 a 450 euros, y las copias de la escritura que pidas por tu cuenta.

Vigila la comisión de apertura. No está prohibida, no aparece en la lista anterior y puede ser un uno por ciento del préstamo. Presupúestala aparte y compara bancos por ella.

Si firmaste tu hipoteca antes del 16 de junio de 2019 regía el reparto antiguo y puede que pagaras gastos que la jurisprudencia posterior atribuyó al banco. Eso se reclama, pero es un camino propio y no forma parte de una compra de hoy.

La plusvalía no es tuya, salvo si el vendedor es extranjero

La plusvalía municipal grava el incremento de valor del suelo. En una venta normal la paga el vendedor.

Hay una excepción, y en esta costa no es rara sino lo habitual.

Si el vendedor es una persona física no residente en España, la ley de haciendas locales convierte al comprador en sustituto del contribuyente. En cristiano: tú tienes que declarar e ingresar ese impuesto en el ayuntamiento, en el plazo de un mes desde la escritura. La carga económica sigue siendo del vendedor, así que en la práctica se retiene del precio.

Y fíjate en lo que pasa en cuanto esa retención consta en la escritura. El Tribunal Económico-Administrativo Central resolvió el 21 de octubre de 2024 que la obligación de ingresarla recae entonces exclusivamente en el comprador, sanciones incluidas si no lo hace. Tienes el dinero del vendedor, así que la pérdida es tuya si se te pasa el plazo.

Lo que pacten las partes no vincula al ayuntamiento. Podéis acordar que lo gestione el vendedor, pero el ayuntamiento llama a tu puerta.

El 3 por ciento que tienes que retener

Otra obligación del comprador que no tiene nada que ver con tu propio impuesto.

Si quien te vende es no residente, como comprador debes retener el 3 por ciento del precio e ingresarlo en Hacienda en el plazo de un mes con el modelo 211. Da igual si tú eres residente o no.

No es un impuesto extra para ti. Es un pago a cuenta de la ganancia patrimonial del vendedor. Si su liquidación final sale menor, pide la devolución con el modelo 210.

Dos cosas que hay que hacer bien. Entrega al vendedor una copia del justificante de ingreso, porque sin ese documento no puede cerrar su declaración. Y no te saltes la retención porque el vendedor te lo pida: si lo haces, respondes tú de su impuesto y el inmueble queda afecto a ese pago.

En la práctica lo hace tu gestoría, pero formalmente la obligación es tuya y tu nombre figura en el modelo.

Dos cuentas para llevarte

Vivienda de segunda mano de 200.000 euros, sin hipoteca, valor de referencia igual al precio.

ITP al 9 por ciento: 18.000 euros
Notaría: 600 a 1.000
Registro: 300 a 700
Gestoría: 300 a 500
Total: 19.200 a 20.200 euros, o sea un 9,6 a 10,1 por ciento. Con abogado propio al uno por ciento más IVA, unos 21.600 a 22.600 euros.

Obra nueva de 259.000 euros que será tu vivienda habitual.

IVA al 10 por ciento: 25.900 euros
AJD al 0,1 por ciento: 259 euros
Notaría, registro y gestoría: 1.200 a 2.200
Total: unos 27.400 a 28.400 euros, o sea un 10,6 a 11,0 por ciento.

Si esa misma obra nueva es segunda residencia y no vivienda habitual, el AJD se va al 1,4 por ciento y suma 3.367 euros. Te pones en un 12,0 a 12,3 por ciento.

Haz las dos cuentas con tus cifras antes de ofertar, y usa el valor de referencia como base y no el precio de oferta. Cómo va el resto de la compra, de la reserva a las llaves, está en nuestra guía para comprar casa en España. Sin NIE no entras ni por la puerta de la notaría, y para el papeleo municipal posterior está el empadronamiento.

Lo que este artículo no cubre

Honestos con los bordes.

Esto es la Comunitat Valenciana. Los tipos de ITP y AJD son autonómicos. Murcia, Andalucía o Cataluña aplican otros porcentajes, también a una casa que esté diez kilómetros más allá.

Las cifras de notaría, registro y gestoría son horquillas de comparadores y publicaciones del sector, no una lista de tarifas. El importe final depende de tu escritura.

Sobre una posible exención de la retención del 3 por ciento en compras de vivienda habitual por debajo de cierto precio, las fuentes no coinciden y no hemos encontrado texto legal. Por eso no está aquí. Pregúntaselo a tu gestoría.

No incluye los gastos anuales: IBI, basuras, comunidad, impuesto de no residentes. Este artículo va solo de lo que necesitas el día de la escritura.

Y la mayor incertidumbre no es nuestra: la fiscalidad autonómica cambia. Esta rebaja al 9 y al 1,4 por ciento es de junio de 2026. Si firmas dentro de un año, vuelve a comprobarlo.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto se suma al precio de compra en España? En la Comunitat Valenciana, entre un diez y un catorce por ciento, según sea segunda mano u obra nueva y si contratas abogado.

¿Cuánto es el ITP en la Comunitat Valenciana? El 9 por ciento desde el 1 de junio de 2026, y el 11 si el valor supera el millón de euros.

¿Por qué otras webs dicen el 10 por ciento? Era el tipo hasta el 1 de junio de 2026. La rebaja está en la Ley 5/2025 pero entró en vigor un año después.

¿Pago IVA o ITP? IVA en obra nueva de promotor, ITP si compras a un particular. El IVA es del 10 por ciento, más AJD.

¿Cuánto es el AJD en obra nueva? El 1,4 por ciento, o el 0,1 si la vivienda será tu vivienda habitual.

¿Sobre qué importe se calcula el impuesto? Sobre el valor de referencia del Catastro, o sobre el precio si este es mayor.

¿Y si pago menos que el valor de referencia? Pagas igualmente sobre el valor de referencia. Un precio menor o el mal estado no bastan por sí solos para apartarse de él.

¿Quién paga notaría y registro de la hipoteca? El banco, desde el 16 de junio de 2019. Tú pagas la tasación y tus copias.

¿Quién paga la plusvalía? El vendedor. Si es persona física no residente, la declaras e ingresas tú, en un mes.

¿Qué es la retención del 3 por ciento? Si compras a un no residente, retienes el 3 por ciento del precio y lo ingresas con el modelo 211. Es un pago a cuenta de su impuesto.

¿Necesito abogado? No es obligatorio. En esta costa es habitual y cuesta en torno al uno por ciento más IVA.

¿Hay reducciones para jóvenes? Sí, el 6 por ciento hasta 180.000 euros para menores de 35, con límites de renta de 30.000 individual y 47.000 conjunta.

Sobre la autoraLeonie

Leonie vive en la Costa Blanca. Escribe sobre la vida diaria en la costa: los mercados, los paseos y todo lo que solo se descubre viviendo aquí.