Una segunda vivienda en España: esto es lo que debe declarar un no residente

Es la cara más subestimada de una segunda vivienda en la Costa Blanca: la declaración de impuestos que lleva aparejada. Muchos propietarios extranjeros creen que han terminado cuando el ayuntamiento cobra el IBI, pero Hacienda espera además una declaración propia cada año, incluso si solo usa la casa usted mismo y nunca gana un euro con ella. Y los plazos acaban de cambiar. Este es el resumen que necesita, con los importes, las fechas y la trampa en la que caen casi todos.

Lo básico: el IBI más una declaración que se olvida fácil

Son dos tributos distintos. El primero lo conoce todo el mundo: el IBI, el impuesto municipal sobre bienes inmuebles, que cobra su ayuntamiento cada año y que suele estar domiciliado. Con eso no basta. Como propietario no residente también queda sujeto al Impuesto sobre la Renta de no Residentes, el IRNR, que funciona con una renta ficticia: Hacienda imputa un rendimiento a su vivienda aunque no obtenga nada por ella. Es la llamada imputación de rentas inmobiliarias y se presenta con el Modelo 210.

El cálculo es sencillo. La base es el 2 por ciento del valor catastral, o el 1,1 por ciento si ese valor se ha revisado en el ejercicio en curso o en los diez anteriores. Sobre esa cantidad, los residentes en la UE o el Espacio Económico Europeo pagan el 19 por ciento. Quien reside fuera de la UE, por ejemplo en el Reino Unido, paga el 24 por ciento, y la diferencia se nota. Para una segunda vivienda media el importe suele quedarse en unos cientos de euros al año, pero hay que presentarlo todos los años.

¿Alquila? Entonces cambian las reglas y las fechas

Si alquila la vivienda, el rendimiento tributa aparte, otra vez con el Modelo 210. Aquí hay una ventaja importante para quien reside en la UE o el EEE: puede deducir los gastos vinculados al periodo de alquiler, desde los gastos de comunidad y el seguro hasta el mantenimiento y la amortización. Quien reside fuera de la UE no puede y tributa al 24 por ciento sobre los ingresos brutos. Para los periodos en que usa la casa o está vacía vuelve a aplicarse la imputación del apartado anterior, a prorrata por días.

Importante para la agenda: desde el ejercicio 2024 los rendimientos del alquiler ya no se declaran por trimestres, sino una vez al año de forma agrupada. Con la nueva regulación esa declaración cae en los veinte primeros días naturales de abril del año siguiente. Si alquila este año, lo declara en abril de 2027.

Qué cambia en los plazos a partir de 2026

Conviene fijarse, porque los plazos se han movido con una orden ministerial de junio pasado. Para el ejercicio 2025 no cambia nada: esa declaración por uso propio abarca todo el año 2026 y debe presentarse antes del 31 de diciembre de 2026. Si aún no la ha hecho, le quedan poco menos de cuatro meses.

A partir del ejercicio 2026 se aplica otra ventana: del 1 de abril al 31 de diciembre del año siguiente. Por este año, por tanto, no podrá presentar hasta el 1 de abril de 2027, ni un día antes. Su asesor lo sabrá, pero explica por qué quizá no pueda presentar a principios de primavera como solía hacer.

Patrimonio: donde la mayoría ni se acerca

Y llegamos a la declaración que más confusión genera. Sí, España tiene un impuesto sobre el patrimonio, que se presenta con el Modelo 714, y sí, alcanza también a los no residentes. Pero solo por los bienes situados en España y solo por encima de un mínimo exento. A nivel estatal son 700.000 euros; la Comunitat Valenciana aplica en su propia regulación un mínimo exento más alto, de 1 millón de euros. Con un piso o un chalet corriente se queda holgadamente por debajo y el asunto no le afecta. Qué régimen cuenta en su caso conviene contrastarlo, porque depende de dónde resida y dónde estén sus bienes.

Y de paso aclaramos un malentendido persistente: el famoso Modelo 720, que obliga a declarar bienes en el extranjero por encima de 50.000 euros, es para quienes son residentes fiscales en España. Si usted es no residente, ese formulario no va con usted. Lo contrario también vale: si algún día se traslada de forma permanente, su posición fiscal cambia por completo y ese modelo sí entra en juego.

Lo que cuesta dejarlo correr, y ojo al vender

No hacer nada no es una opción neutra. Hacienda cruza catastro, registro de la propiedad y declaraciones, y ante un Modelo 210 que falta envía una liquidación con intereses y sanción. Si se regulariza por iniciativa propia antes de que le escriban, el recargo suele ser bastante menor que si toman ellos la iniciativa. Los atrasos siempre salen más baratos resueltos por uno mismo que esperando.

El pinchazo suele llegar con la venta. Si vende siendo no residente, el comprador está obligado a retener el 3 por ciento del precio y a ingresarlo directamente en Hacienda mediante el Modelo 211. No es un impuesto extra, sino un anticipo de la ganancia patrimonial; si al final debía menos, le devuelven la diferencia. Después dispone de cuatro meses para su propia declaración, y en el ayuntamiento le espera la plusvalía municipal en treinta días. Los ejercicios pendientes casi siempre afloran en una venta, y entonces hay que resolverlos con el reloj en contra.

Aviso: esta es información general, no asesoramiento fiscal. Los valores catastrales, las normas autonómicas y su situación personal determinan qué le aplica. Haga que un gestor o asesor fiscal con experiencia en no residentes prepare o revise su declaración.

Sobre la autoraLeonie

Leonie vive en la Costa Blanca. Escribe sobre la vida diaria en la costa: los mercados, los paseos y todo lo que solo se descubre viviendo aquí.