TVA de 10 % sur la location saisonnière : ce que dit le décret et ce qui n’est pas tranché

Si vous louez un appartement sur la Costa Blanca à la semaine ou au week-end, ces revenus étaient jusqu’ici exonérés de TVA. À partir du 1er décembre 2026, ce ne sera plus le cas : les séjours jusqu’à trente nuits passent à 10 %. Le décret est paru au journal officiel le 7 octobre et s’applique depuis le 8. Il s’accompagne d’une grosse réserve, et cette réserve compte plus que le pourcentage.

Ce que dit exactement le décret

Il s’agit du Real Decreto-ley 29/2026 du 6 octobre, publié au Boletín Oficial del Estado du 7 octobre 2026 et en vigueur depuis le 8 octobre. Son titre complet parle de protéger la fonction sociale du logement et d’élargir l’offre de logement abordable. La TVA n’en est qu’une pièce.

Ce qu’il dit de la TVA, au plus court :

Taux : le taux réduit de 10 %.
Sur quoi : la location d’appartements ou de logements meublés.
Seuil : lorsque la durée pour un même locataire ne dépasse pas trente nuits.
Exception : cela ne s’applique pas lorsqu’il s’agit de la résidence principale du bailleur.
Date : le décret précise que les deux modifications prennent effet au 1er décembre 2026.

Un groupe ne verra rien changer, parce qu’il payait déjà. Celui qui loue avec des services de type hôtelier, c’est-à-dire ménage pendant le séjour, petit déjeuner, blanchisserie et compagnie, n’a jamais été dans l’exonération. Rien ne bouge pour lui.

Le changement porte donc sur la location saisonnière sèche : vous remettez les clés, le logement est meublé, et c’est tout. C’était exonéré. À partir du 1er décembre, non.

Et maintenant l’essentiel : rien n’est acquis

Il faut ici être précis, car presque tout ce qui s’écrit sur le sujet sonne plus assuré que la réalité.

Un decreto-ley s’applique immédiatement, mais ce n’est pas une loi aboutie. L’article 86 de la Constitution espagnole laisse au Congrès trente jours après la promulgation pour le ratifier ou le rejeter. À défaut, il tombe.

Et c’est exactement ce qui s’est passé il y a onze jours. Un paquet quasi identique, les décrets 26/2026 et 27/2026 du 29 septembre, n’est pas passé : le 2 octobre, le Congrès a refusé de les ratifier. L’abrogation du 27/2026 figure au journal officiel. Le gouvernement a ensuite réadopté le paquet avec des retouches techniques, et c’est cette version qui est sur la table.

Sauf que la situation a changé, et pas dans le bon sens. Les Cortes sont dissoutes. Le décret de dissolution est paru le 6 octobre ; des élections générales auront lieu le dimanche 29 novembre 2026, la campagne court du 13 au 27 novembre, et le nouveau Parlement ne se réunira que le 23 décembre.

Un Congrès dissous ne vote pas. Ce qui existe, c’est la Diputación Permanente, l’organe qui assure les affaires courantes entre deux législatures et qui peut ratifier un décret. C’est là que tout se jouera.

Le calcul est serré. Les sources lui donnent 68 ou 69 membres et ne s’accordent pas. Elles s’accordent en revanche sur la répartition : le bloc PSOE, Sumar, ERC, EH Bildu, PNV et Podemos atteint 35, contre 34 pour le PP, Vox et Junts. Un siège.

S’y ajoute que les juristes s’opposent ouvertement sur la légalité du procédé : reprendre un décret tout juste rejeté et le faire ratifier par un organe permanent. Certains parlent de fraude à la loi, d’autres invoquent le caractère exceptionnel du moment. Le PP a annoncé qu’il emploierait tous les moyens pour l’empêcher.

Ce que cela veut dire pour vous : prévoyez le 1er décembre, mais ne signez rien d’irréversible. Tant que la Diputación Permanente n’a pas voté, ce n’est pas un fait acquis.

Qui est concerné et qui ne l’est pas

Sur cette côte, deux questions tranchent : combien de temps vous louez, et à qui.

Vous êtes concerné si vous louez un appartement ou une maison meublée et qu’un hôte reste trente nuits ou moins. C’est toute la location d’été à Torrevieja, sur l’Orihuela Costa, à Guardamar, Benidorm, Jávea, Moraira et Denia. Les week-ends, les semaines, les quinzaines : tout.

Vous ne l’êtes pas dans trois cas. Si le logement est votre résidence principale. Si le même locataire reste plus de trente nuits, ce qui couvre le classique alquiler de temporada et la location longue. Et si vous fournissiez déjà des services hôteliers, puisque vous payiez déjà.

Attention à cette règle des trente nuits, car elle est liée au même locataire. Deux réservations consécutives de trois semaines font deux locations courtes, pas une location d’un mois et demi.

Et un point qu’on oublie vite : c’est indépendant de votre licence de location. L’enregistrement auprès de la Generalitat Valenciana et le numéro à afficher ne changent pas. Si vous en êtes encore là, nous avons un guide sur l’obtention d’une licence de location touristique.

Ce que 10 % font à votre prix

La TVA n’est pas une charge comme l’IBI ou l’assurance. C’est une somme que vous encaissez auprès de votre hôte et que vous reversez. La question n’est donc pas ce qu’elle vous coûte, mais qui la paie.

Faites le calcul sur une semaine à 700 euros.

La répercuter : l’hôte paie 770, vous gardez les mêmes 700. Votre prix apparaît 10 % plus haut dans les résultats, à côté d’hôtels qui intègrent cette TVA depuis des années.
L’absorber : l’hôte paie 700, dont 63,64 de TVA. Il vous reste 636,36. Soit un peu plus de 9 % de recette en moins.
La partager : quelque part entre les deux, ce que feront sans doute la plupart.

Un aspect manque presque partout, et il vaut de l’argent : qui facture la TVA peut, dans le système espagnol, déduire la TVA de ses propres dépenses. Ménage, entretien, commission de la plateforme, mobilier, une nouvelle climatisation : ce sont des factures avec TVA. Si vous sous-traitez beaucoup, l’écart entre la TVA encaissée et la TVA payée est plus faible que ne le laisse croire ce chiffre de 10 %.

En contrepartie, de la paperasse. Facturer la TVA en Espagne suppose de s’inscrire au registre fiscal, de déclarer chaque trimestre et de déposer un récapitulatif annuel. C’est de la mécanique courante que tout gestor connaît, mais c’est du travail en plus. Et vivre hors d’Espagne ne change rien : la TVA suit le logement, pas le propriétaire.

Cet article n’est pas un conseil fiscal. Le résultat dépend de votre situation, de votre chiffre d’affaires et de votre usage des plateformes. C’est une conversation à avoir avec votre gestor, et elle vaut la peine d’être calée maintenant.

L’autre mesure : l’IBI peut augmenter

Le même paquet contient une seconde chose qui touche les propriétaires d’une résidence secondaire, et elle passe par la mairie et non par Madrid.

Les communes déclarées zona de mercado residencial tensionado, marché du logement tendu, peuvent appliquer une majoration de l’IBI. Selon le résumé des mesures, pour les logements à usage touristique elle peut atteindre 150 % dans certains cas. Pour les logements vides, des taux de 50, 100 et 150 % sont cités selon le nombre de biens détenus.

Deux choses à retenir. D’abord, ces chiffres viennent du résumé explicatif et non du texte légal que nous avons pu lire : prenez-les comme un ordre de grandeur. Ensuite, plus concrètement : c’est une possibilité, pas une obligation. Votre commune doit la choisir et doit d’abord être classée zone tendue. Sur cette côte, c’est aujourd’hui loin d’être général.

Ce que vous pouvez faire, c’est surveiller l’ordonnance municipale, là où cela apparaîtra en premier. Et puisque vous comptez : combien coûte la vie sur la Costa Blanca détaille les charges fixes, et notre guide pour réduire sa facture d’électricité traite du poste qui, pour un bailleur, pèse souvent plus que l’IBI.

L’autre moitié du paquet : 50 000 euros sans intérêts

Ce n’est pas un hasard si la TVA figure dans un paquet logement et non dans une loi fiscale. Le raisonnement du gouvernement est que les logements loués en permanence aux touristes sortent du parc résidentiel. La TVA sert de frein ; le reste du paquet doit élargir l’offre.

La mesure la plus commentée s’appelle Tu Casa, et si vous avez des projets d’achat, c’est la partie à suivre.

Montant global : une ligne de 10 milliards d’euros, gérée par l’ICO, l’Instituto de Crédito Oficial.
Forme : un prêt sans intérêts garanti par l’État.
Plafond : jusqu’à 20 % de la valeur du logement, avec un maximum de 50 000 euros.
Remboursement : en dix ans.
Pour qui : les primo-accédants solvables qui n’arrivent pas à épargner l’apport. Sans limite d’âge ; le gouvernement parle d’une mesure intergénérationnelle.

Les conditions précises, plafonds de revenus, prix maximal du bien et procédure, n’y figurent pas encore. Elles viendront par règlement et via l’ICO. Qui a un projet sérieux fera mieux de reprendre d’abord les étapes d’un achat en Espagne, puis de voir si cela s’y intègre.

Le paquet contient bien d’autres choses : protection contre l’expulsion des locataires vulnérables jusqu’à fin 2030, frein aux achats par des fonds en dessous de 70 % de la valeur d’expertise, prorogation des baux en cours, plafond de 2 % sur les hausses de loyer jusqu’à fin 2027 et une déduction pour les locataires à faibles revenus.

Le second décret, le 28/2026, porte sur la stabilité des baux de résidence principale. Il n’entre en vigueur que le 15 novembre, et seulement s’il est ratifié avant. Le calcul y est encore moins favorable, car le PNV ne soutient pas cette partie.

Que faire maintenant

Pas de panique, mais quatre choses qui ne coûtent rien.

1. Regardez vos réservations à partir du 1er décembre. Ce sont les premières concernées. Que disent vos conditions sur les taxes créées après la réservation ? Si elles n’en disent rien, vous savez maintenant pourquoi cela aurait servi.

2. Appelez votre gestor avant la cohue. Si cela passe, la moitié de Torrevieja s’inscrira à la TVA en novembre. Mieux vaut ne pas appeler en dernier.

3. Listez vos dépenses. Quelle part porte une TVA que vous pourrez déduire ? C’est ce qui décide si ces 10 % sont une morsure ou une égratignure.

4. Notez le 29 novembre, mais regardez avant. Le vote de la Diputación Permanente intervient avant les élections, car le délai de trente jours a commencé début octobre. C’est là que tout se joue.

Et le résumé honnête : il y a de vraies chances que cela passe, parce que le décret est en vigueur et que le gouvernement a compté ses voix avant de le reprendre. Il y a aussi de vraies chances que non, parce que l’écart est d’un siège et que la même mesure est déjà tombée une fois. Qui vous dit autre chose n’en sait pas davantage.

Questions fréquentes

À partir de quand s’applique la TVA ? Du 1er décembre 2026, si le décret est ratifié.

Combien ? 10 %, le taux réduit.

Sur quelles locations ? Appartements et logements meublés où un même locataire ne dépasse pas trente nuits.

Et ma propre maison ? Pas si c’est votre vivienda habitual, votre résidence principale. Elle est expressément exclue.

Et les locations de plus de trente nuits ? Elles restent en dehors.

Je fournis déjà ménage et petit déjeuner. Cela change-t-il quelque chose ? Non. La location avec services hôteliers n’a jamais été exonérée.

Dois-je la répercuter sur mes hôtes ? C’est votre choix. Vous la devez de toute façon.

Puis-je récupérer de la TVA ? Qui facture la TVA peut déduire celle de ses dépenses professionnelles. Ce que cela donne chez vous relève de votre gestor.

Est-ce définitif ? Non. Le décret s’applique mais doit être ratifié sous trente jours, par la Diputación Permanente, puisque les Cortes sont dissoutes.

Et s’il n’est pas ratifié ? Le décret tombe et l’exonération reste en l’état. C’est ce qui est arrivé au paquet précédent le 2 octobre.

Ma licence de location change-t-elle ? Non. C’est un régime distinct, géré par la Generalitat Valenciana.

L’IBI va-t-il augmenter ? Seulement si votre commune est classée zone tendue et choisit de l’appliquer. C’est une possibilité, pas un automatisme.

À propos de l’autriceLeonie

Leonie vit sur la Costa Blanca. Elle écrit sur la vie quotidienne sur la côte : les marchés, les balades et tout ce que l’on ne découvre qu’en y vivant vraiment.