10 Prozent Mehrwertsteuer auf Ferienvermietung: was im Dekret steht und was noch offen ist

Wer an der Costa Blanca eine Wohnung wochen- oder wochenendweise vermietet, war damit bisher von der Mehrwertsteuer befreit. Ab dem 1. Dezember 2026 ist damit Schluss: Auf Aufenthalte bis dreißig Nächte kommen 10 Prozent. Das Dekret steht seit dem 7. Oktober im Staatsanzeiger und gilt seit dem 8. Oktober. Es hängt allerdings ein großer Vorbehalt daran, und der wiegt schwerer als der Prozentsatz.

Was genau im Dekret steht

Es geht um das Real Decreto-ley 29/2026 vom 6. Oktober, veröffentlicht im Boletín Oficial del Estado vom 7. Oktober 2026 und in Kraft seit dem 8. Oktober. Der volle Titel handelt vom Schutz der sozialen Funktion des Wohnens und von mehr bezahlbarem Wohnraum. Die Mehrwertsteuer ist ein Teil davon.

Was dazu drinsteht, so kurz wie möglich:

Satz: der ermäßigte Satz von 10 Prozent.
Worauf: die Vermietung möblierter Wohnungen oder Häuser.
Grenze: wenn die Dauer für denselben Mieter dreißig Nächte nicht überschreitet.
Ausnahme: es gilt nicht, wenn es sich um die Hauptwohnung des Vermieters handelt.
Termin: das Dekret sagt, dass beide Änderungen ab dem 1. Dezember 2026 wirken.

Eine Gruppe merkt nichts davon, weil sie schon zahlte. Wer mit hotelähnlichen Leistungen vermietet, also Reinigung während des Aufenthalts, Frühstück, Wäscheservice und dergleichen, fiel nie unter die Befreiung. Daran ändert sich nichts.

Neu ist also die blanke Ferienvermietung: Schlüssel übergeben, Wohnung möbliert, mehr nicht. Das war steuerfrei. Ab dem 1. Dezember nicht mehr.

Und jetzt das Wichtigste: entschieden ist das nicht

Hier muss man genau sein, denn fast alles, was darüber geschrieben wird, klingt sicherer als es ist.

Ein decreto-ley gilt sofort, ist aber kein fertiges Gesetz. Artikel 86 der spanischen Verfassung gibt dem Kongress dreißig Tage nach der Verkündung, um es zu bestätigen oder aufzuheben. Geschieht das nicht, fällt es weg.

Und genau das ist vor elf Tagen passiert. Ein fast identisches Paket, die Dekrete 26/2026 und 27/2026 vom 29. September, kam nicht durch: Am 2. Oktober verweigerte der Kongress die Bestätigung. Die Aufhebung von 27/2026 steht im Staatsanzeiger. Das Kabinett hat das Paket danach mit technischen Änderungen erneut beschlossen, und diese Fassung liegt jetzt vor.

Nur hat sich die Lage seither geändert, und nicht zum Einfacheren. Die Cortes sind aufgelöst. Das Auflösungsdekret erschien am 6. Oktober; am Sonntag, 29. November 2026, wird gewählt, der Wahlkampf läuft vom 13. bis 27. November, und das neue Parlament tritt erst am 23. Dezember zusammen.

Ein aufgelöster Kongress stimmt nicht ab. Es gibt aber die Diputación Permanente, das Gremium für die laufenden Geschäfte zwischen zwei Legislaturperioden, und das darf ein Dekret bestätigen. Darauf zielt die Regierung.

Die Rechnung ist knapp. Die Quellen nennen 68 oder 69 Mitglieder und sind sich nicht einig. Einig sind sie sich beim Verhältnis: Der Block aus PSOE, Sumar, ERC, EH Bildu, PNV und Podemos kommt auf 35, gegenüber 34 von PP, Vox und Junts. Ein Sitz.

Dazu kommt, dass Juristen offen darüber streiten, ob das zulässig ist: ein eben abgelehntes Dekret eine Woche später erneut zu verkünden und in einem ständigen Gremium bestätigen zu lassen. Die einen nennen es Gesetzesumgehung, die anderen verweisen auf die Ausnahmesituation. Die PP hat angekündigt, alle Mittel dagegen einzusetzen.

Was das für dich heißt: rechne mit dem 1. Dezember, aber unterschreibe nichts, was du nicht rückgängig machen kannst. Bis die Diputación Permanente abgestimmt hat, ist das keine feste Tatsache.

Wen es trifft und wen nicht

An dieser Küste entscheiden zwei Fragen: wie lange du vermietest und an wen.

Du bist betroffen, wenn du eine möblierte Wohnung oder ein Haus vermietest und ein Gast dreißig Nächte oder kürzer bleibt. Das ist die gesamte Sommervermietung in Torrevieja, an der Orihuela Costa, in Guardamar, Benidorm, Jávea, Moraira und Denia. Wochenenden, Wochen, zwei Wochen: alles.

Du bist nicht betroffen in drei Fällen. Wenn die Wohnung dein Hauptwohnsitz ist. Wenn derselbe Mieter länger als dreißig Nächte bleibt, was die klassische alquiler de temporada und die Langzeitvermietung abdeckt. Und wenn du schon Hotelleistungen erbracht hast, denn dann zahltest du bereits.

Achte auf die Dreißig-Nächte-Regel, denn sie hängt am selben Mieter. Zwei aufeinanderfolgende Buchungen von drei Wochen sind zwei kurze Vermietungen, nicht eine von anderthalb Monaten.

Und etwas, das leicht übersehen wird: das ist unabhängig von deiner Vermietungslizenz. Die Registrierung bei der Generalitat Valenciana und die Nummer, die du führen musst, ändern sich dadurch nicht. Wer damit noch kämpft: Wir haben einen eigenen Leitfaden zur Vermietungslizenz in Spanien.

Was 10 Prozent mit deinem Preis machen

Die Mehrwertsteuer ist keine Kostenposition wie die IBI oder die Versicherung. Sie ist ein Betrag, den du beim Gast einziehst und abführst. Die Frage lautet also nicht, was sie dich kostet, sondern wer sie zahlt.

Rechne es an einer Woche zu 700 Euro durch.

Weitergeben: der Gast zahlt 770, du behältst dieselben 700. Dein Preis steht 10 Prozent höher in den Suchergebnissen, neben Hotels, die diese Steuer seit Jahren im Satz haben.
Schlucken: der Gast zahlt 700, davon sind 63,64 Mehrwertsteuer. Dir bleiben 636,36. Das sind gut 9 Prozent weniger Umsatz.
Teilen: irgendwo dazwischen, worauf es bei den meisten hinauslaufen dürfte.

Eine Seite fehlt in fast allen Berichten, und sie ist bares Geld wert: Wer Mehrwertsteuer berechnet, darf im spanischen System auch die Vorsteuer auf eigene Kosten abziehen. Reinigung, Wartung, die Provision des Buchungsportals, Möbel, eine neue Klimaanlage: das sind Rechnungen mit Steuer darauf. Wer viel ausgliedert, hat zwischen eingenommener und gezahlter Steuer einen kleineren Abstand, als die 10 Prozent vermuten lassen.

Dafür gibt es Bürokratie. Mehrwertsteuer berechnen heißt in Spanien: sich im Steuerregister anmelden, vierteljährlich erklären und eine Jahresübersicht einreichen. Das ist Standardmechanik, mit der jeder gestor umgeht, aber es ist Arbeit, die vorher nicht da war. Und wer nicht in Spanien lebt, ändert daran nichts: Die Steuer gehört dorthin, wo die Wohnung steht.

Dieser Artikel ist keine Steuerberatung. Wie es ausgeht, hängt von deiner Lage ab, von deinem Umsatz und davon, ob du über Portale arbeitest. Das ist ein Gespräch mit deinem gestor, und es lohnt sich, es jetzt zu führen.

Die andere Maßnahme: die IBI kann steigen

Im selben Paket steckt etwas Zweites für Zweitwohnungsbesitzer, und das läuft über das Rathaus statt über Madrid.

Gemeinden, die als zona de mercado residencial tensionado eingestuft sind, also als angespannter Wohnungsmarkt, können einen Zuschlag auf die IBI erheben. Laut der Zusammenfassung der Maßnahmen kann er für Wohnungen mit touristischer Nutzung in bestimmten Fällen 150 Prozent erreichen. Für leerstehende Wohnungen werden 50, 100 und 150 Prozent genannt, je nachdem, wie viele Objekte jemand besitzt.

Zwei Dinge dazu. Erstens stammen diese Zahlen aus der Erläuterung und nicht aus dem Gesetzestext, den wir einsehen konnten; nimm sie als Größenordnung. Zweitens, und praktischer: Es ist eine Möglichkeit, keine Pflicht. Deine Gemeinde muss sie wählen und vorher als angespannte Zone eingestuft sein. An dieser Küste ist das derzeit bei weitem nicht überall so.

Was du tun kannst: die Gemeindeverordnung im Auge behalten, dort taucht es zuerst auf. Und wenn du ohnehin rechnest: In was das Leben an der Costa Blanca kostet stehen die Fixkosten, und im Leitfaden zum Senken der Stromrechnung steht der Posten, der bei Vermietern oft schwerer wiegt als die IBI.

Die andere Hälfte des Pakets: 50.000 Euro zinslos

Es ist kein Zufall, dass die Steuer in einem Wohnungspaket steht und nicht in einem Steuergesetz. Die Regierung argumentiert, dass dauerhaft an Touristen vermietete Wohnungen dem Wohnungsbestand entzogen werden. Die Steuer soll bremsen; der Rest des Pakets soll das Angebot vergrößern.

Der meistgenannte Teil heißt Tu Casa, und wer selbst kaufen will, sollte genau diesen verfolgen.

Umfang: eine Kreditlinie von 10.000 Millionen Euro, verwaltet vom ICO, dem Instituto de Crédito Oficial.
Form: ein zinsloses Darlehen mit Staatsgarantie.
Höhe: bis zu 20 Prozent des Wohnungswerts, höchstens 50.000 Euro.
Rückzahlung: innerhalb von zehn Jahren.
Für wen: Käufer einer ersten Wohnung, die zahlungsfähig sind, aber die Anfangskosten nicht zusammensparen. Keine Altersgrenze; die Regierung nennt es eine Maßnahme über Generationen hinweg.

Die genauen Bedingungen, also Einkommensgrenzen, Höchstpreis der Wohnung und der Weg des Antrags, stehen noch nicht fest. Sie kommen per Verordnung und über das ICO. Wer es ernst meint, geht besser zuerst die Schritte eines Kaufs in Spanien durch und schaut dann, ob das dazu passt.

Im Paket steckt noch viel mehr: Schutz vor Räumung für schutzbedürftige Mieter bis Ende 2030, eine Bremse für Fondskäufe unter 70 Prozent des Schätzwerts, eine Verlängerung laufender Mietverträge, eine Obergrenze von 2 Prozent für Mieterhöhungen bis Ende 2027 und ein Steuerabzug für Mieter mit niedrigem Einkommen.

Das zweite Dekret, 28/2026, betrifft die Stabilität von Hauptwohnungsmietverträgen. Es tritt erst am 15. November in Kraft, und nur wenn es vorher bestätigt wird. Dort ist die Rechnung noch ungünstiger, denn die PNV trägt diesen Teil nicht mit.

Was du jetzt tun kannst

Kein Grund zur Panik, aber vier Dinge, die nicht schaden.

1. Sieh dir deine Buchungen ab dem 1. Dezember an. Die sind als Erstes dran. Was sagen deine Bedingungen zu Steuern, die nach der Buchung eingeführt werden? Wenn sie nichts dazu sagen, weißt du jetzt, warum das nützlich gewesen wäre.

2. Ruf deinen gestor an, bevor es voll wird. Wenn das durchgeht, meldet sich halb Torrevieja im November zur Mehrwertsteuer an. Du willst nicht der Letzte sein.

3. Liste deine Kosten auf. Welcher Teil trägt Steuer, die du abziehen kannst? Davon hängt ab, ob die 10 Prozent ein Biss oder ein Kratzer sind.

4. Merk dir den 29. November, aber schau früher hin. Die Abstimmung in der Diputación Permanente kommt vor der Wahl, denn die Frist von dreißig Tagen läuft seit Anfang Oktober. Dann wird das hier wirklich entschieden.

Und die ehrliche Bilanz: Es gibt eine reale Chance, dass es durchgeht, denn das Dekret gilt und das Kabinett hat vor der Neuverkündung nachgezählt. Es gibt auch eine reale Chance, dass nicht, denn der Abstand beträgt einen Sitz und dieselbe Maßnahme ist schon einmal gescheitert. Wer dir etwas anderes erzählt, weiß es auch nicht.

Häufige Fragen

Ab wann gilt die Steuer? Ab dem 1. Dezember 2026, sofern das Dekret bestätigt wird.

Wie hoch ist sie? 10 Prozent, der ermäßigte Satz.

Für welche Vermietungen? Möblierte Wohnungen und Häuser, bei denen derselbe Mieter nicht länger als dreißig Nächte bleibt.

Gilt das auch für mein eigenes Haus? Nicht, wenn es deine vivienda habitual ist, dein Hauptwohnsitz. Der ist ausdrücklich ausgenommen.

Und Vermietungen über dreißig Nächte? Die fallen nicht darunter.

Ich biete schon Reinigung und Frühstück. Ändert sich etwas? Nein. Vermietung mit Hotelleistungen war nie befreit.

Muss ich die Steuer an die Gäste weitergeben? Das entscheidest du. Schulden tust du sie so oder so.

Kann ich Vorsteuer abziehen? Wer Mehrwertsteuer berechnet, darf die Vorsteuer auf betriebliche Kosten abziehen. Wie das bei dir ausfällt, ist eine Frage für deinen gestor.

Ist das endgültig? Nein. Das Dekret gilt, muss aber binnen dreißig Tagen bestätigt werden, und zwar in der Diputación Permanente, weil die Cortes aufgelöst sind.

Und wenn es nicht bestätigt wird? Dann fällt das Dekret weg und die Befreiung bleibt. Genau das ist am 2. Oktober mit dem vorigen Paket passiert.

Ändert sich meine Vermietungslizenz? Nein. Das ist eine eigene Regelung der Generalitat Valenciana.

Steigt die IBI? Nur wenn deine Gemeinde als angespannter Wohnungsmarkt eingestuft ist und es selbst beschließt. Es ist eine Möglichkeit, kein Automatismus.

Über die AutorinLeonie

Leonie lebt an der Costa Blanca. Sie schreibt über den Alltag an der Küste: die Märkte, die Spaziergänge und alles, was man erst entdeckt, wenn man wirklich hier lebt.